Liste des travaux a la charge du proprietaire vs locataire

Chaque fin de bail amene la meme question : qui paye quoi ? Infiltration sous la fenetre, chaudiere en panne, robinet qui goutte depuis six mois… La frontiere entre ce qui incombe au proprietaire et ce qui releve du locataire genere une part importante des litiges locatifs en France. Deux textes fondateurs organisent cette repartition : le decret n°87-712 du 26 aout 1987, qui fixe la liste des reparations locatives, et la loi du 6 juillet 1989, qui pose les obligations de chaque partie. Voici un guide complet, piece par piece, pour eviter les conflits et anticiper les travaux necessaires.

Le cadre legal : deux textes a connaitre absolument

Avant toute liste de travaux, comprendre la logique juridique evite bien des erreurs.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au proprietaire de delivrer un logement en bon etat d’usage et de reparation. Cette obligation perdure pendant toute la duree du bail : le proprietaire doit maintenir le logement en etat, entretenir les equipements fournis et effectuer les reparations qui ne sont pas locatives.

L’article 7 de la meme loi oblige le locataire a assurer l’entretien courant du logement, les menues reparations et a repondre des degradations causees par son fait ou celui des personnes qu’il heberge.

Le decret n°87-712 du 26 aout 1987 precise poste par poste ce que recouvrent les « reparations locatives ». Ce texte est limitatif : tout travail non mentionne explicitement dans ce decret releve automatiquement du proprietaire.

Deux exceptions importantes s’appliquent toujours :

• La vetuste : l’usure normale d’un equipement liee au temps est a la charge du proprietaire, meme si cet equipement figure dans la liste des reparations locatives.
• Les vices caches et defauts de fabrication : le proprietaire reste responsable meme si l’equipement releve normalement de l’entretien locatif.

Tableau de repartition : proprietaire vs locataire par poste

Repartition fondee sur le decret n°87-712 du 26 aout 1987 et la loi du 6 juillet 1989

Les travaux a la charge exclusive du proprietaire

Structure, gros oeuvre et enveloppe du batiment

Le proprietaire prend en charge tous les travaux touchant a la solidite et a l’etancheite du batiment. La toiture, les murs porteurs, les fondations, les planchers et les parties communes (dans le cas d’une copropriete) relevent entierement du bailleur.

Un ravalement de facade impose par la mairie ou vote en assemblee generale de copropriete n’est jamais repercutable sur le locataire. Les infiltrations par la toiture ou par un mur exterieur, quelle qu’en soit la cause, sont a la charge du proprietaire.

Dans les appartements haussmanniens parisiens, cette responsabilite prend une dimension particuliere : les planchers sur solives, les cheminees d’epoque, les moulures et les menuiseries d’origine relevent du patrimoine du bailleur.

Installations de chauffage et plomberie principale

Le remplacement d’une chaudiere individuelle et des conduites d’eau est a la charge du bailleur, tandis que l’entretien annuel obligatoire de la chaudiere releve de la responsabilite du locataire.

Plus precisement, le proprietaire assume :

• Le remplacement d’une chaudière vétuste ou hors d’usage (défaillance structurelle, pas de panne due à un défaut d’entretien)
• Les fuites sur les conduites encastrées ou les colonnes montantes
• Le remplacement des radiateurs défaillants (hors robinets thermostatiques)
• La réfection des canalisations d’alimentation en eau et d’évacuation principale

Electricite et mise aux normes

Les interventions structurelles comme le remplacement du tableau electrique, la mise en conformite de l’installation ou l’ajout de circuits relevent de la responsabilite du bailleur. Un appartement dont l’installation electrique est vetuste (tableau a fusibles ancien, absence de disjoncteur differentiel, circuits insuffisants) doit etre mis aux normes par le proprietaire.

Pour une renovation electrique dans un appartement a Paris, Jarente Freres intervient sur l’ensemble de l’installation : tableau, circuits, prises et eclairage, en coordination avec les autres corps de metier pour ne pas creer de contrainte supplementaire.

Fenetres et isolation thermique

Le remplacement de fenetres peu performantes ou defaillantes incombe au proprietaire. Un simple vitrage, des fenetres qui ne ferment plus correctement ou dont le joint est irreparable : autant de situations qui engagent la responsabilite du bailleur.

L’isolation thermique (combles, murs, planchers) releve entierement du proprietaire, quel que soit le motif de realisation (confort, reglementation DPE, travaux de renovation globale). Ces travaux peuvent donner lieu a des aides financieres (voir ci-dessous).

Les reparations locatives : ce qui incombe au locataire

La liste du decret de 1987 couvre six grandes categories de reparations locatives.

Plomberie et equipements sanitaires

Le locataire assure l’entretien courant des equipements sanitaires :

• Remplacement des joints de robinetterie (joints de bonde, de siphon, de mécanisme de chasse)
• Débouchage des siphons (lavabo, douche, baignoire, évier)
• Entretien et nettoyage des filtres de douchette ou de robinet
• Remplacement des flotteurs et mécanismes de WC usés

En revanche, une fuite sur une canalisation encastree dans le mur reste a la charge du proprietaire.

Electricite et eclairage

Le locataire remplace les ampoules et tubes lumineux, les interrupteurs et prises endommages par l’usage, les fusibles et coupe-circuits de l’appartement ainsi que les baguettes et gaines de protection visibles. Il ne peut pas etre tenu de remettre aux normes un tableau vetuste, ni de financer l’ajout de circuits.

Menuiseries et fenetres

Le locataire entretient les menuiseries a sa portee : graissage des gonds et paumelles, remplacement des petites quincailleries (poignees, taquets, targettes), entretien des joints de fenetres et des coulisses de volets, remplacement des mastics de vitrage abimes par l’usage courant (hors vetuste).

Chauffage et entretien annuel

La revision annuelle obligatoire de la chaudiere est a la charge du locataire. Ce contrat d’entretien couvre le nettoyage, le reglage et la verification de securite. La purge des radiateurs fait egalement partie de ses obligations. En revanche, si la chaudiere tombe en panne a la suite d’une defaillance structurelle, c’est le proprietaire qui prend en charge le remplacement.

Sols, murs et plafonds interieurs

Le locataire maintient en etat les surfaces interieures : raccords de peinture et de papier peint, nettoyage et petits travaux d’entretien du parquet. Un sol entierement use apres plusieurs annees d’occupation normale releve de la vetuste, donc de la charge du proprietaire.

Le cas de la vetuste : une zone de friction frequente

La vetuste designe l’usure normale d’un logement liee au passage du temps, independamment de tout comportement fautif du locataire. C’est une notion juridique centrale qui module l’application du decret de 1987.

Un robinet dont le joint est use apres 10 ans d’utilisation normale : vetuste, charge du proprietaire. Une serrure dont le mecanisme est grippe apres quelques annees : vetuste. Un parquet qui grince et se decolle apres 15 ans : vetuste.

Certains baux incluent une grille de vetuste, document annexe qui fixe la duree de vie theorique de chaque equipement. Cette grille protege les deux parties en objectivant la repartition a la fin du bail.

Pour les proprietaires qui souhaitent anticiper ces discussions, realiser les travaux de remise en etat entre deux locations avec un prestataire unique comme Jarente Freres (peinture, parquet, plomberie, menuiserie) permet de repartir sur un bien documente, avec photos d’etat des lieux et factures a l’appui.

Vous avez un bien a renover entre deux locataires, ou a mettre aux normes avant 2028 ?

Jarente Freres realise tous les travaux a la charge du proprietaire en une seule intervention coordonnee : peinture, parquet, plomberie, electricite, isolation, menuiseries. Devis gratuit sous 72h, certification QUALIBAT et RGE, plus de 15 ans d’experience a Paris et en Ile-de-France.

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2025-2026 : les nouvelles obligations du proprietaire liees au DPE

Le contexte reglementaire a profondement renforce les obligations du proprietaire bailleur ces dernieres annees.

Calendrier des interdictions de location

La loi Climat et Resilience a fixe un calendrier precis d’interdiction a la location pour les logements les moins performants :

Source : loi Climat et Resilience, 22 aout 2021

Depuis le 1er janvier 2025, les logements classes G sont interdits a la location en France, y compris a Paris. Un proprietaire qui maintient la location d’un bien classe G s’expose a une reduction judiciaire du loyer ou a une mise en conformite imposee par le tribunal.

A Paris, la situation est particulierement sensible : le parc immobilier parisien est constitue a plus de 85% d’appartements, souvent construits avant 1948, avec des murs en pierre de taille, des planchers en bois et une isolation quasi inexistante dans les immeubles anciens. Les appartements haussmanniens sont frequemment classes D, E ou F.

Gel des loyers et droits du locataire

Depuis 2023, tout logement classe F ou G est soumis au gel des loyers. En 2025-2026, un locataire occupant un bien classe G peut :

• Saisir la Commission Départementale de Conciliation (gratuitement, sans avocat)
• Demander des travaux de mise en conformité par voie judiciaire
• Obtenir une réduction de loyer pour non-décence énergétique

Les aides financieres mobilisables par le proprietaire

Les travaux d’amelioration energetique a la charge du proprietaire ouvrent droit a plusieurs dispositifs d’aide :

• MaPrimeRenov’ : aide principale, calculee en fonction des revenus et du gain energetique. Accessible pour les bailleurs depuis la reforme de 2024.
• Certificats d’Economies d’Energie (CEE) : prime versee par les fournisseurs d’energie, cumulable avec MaPrimeRenov’.
• Eco-PTZ : pret a taux zero jusqu’a 50 000 euros pour les renovations d’ampleur.
• TVA a 5,5% : s’applique aux travaux d’amelioration energetique dans les logements de plus de deux ans.
• Deficit foncier : le plafond du deficit foncier imputable sur le revenu global passe de 10 700 a 21 400 euros par an pour les travaux permettant a un logement de sortir des classes E, F ou G.

Proprietaires parisiens : les specificites locales

La copropriete : travaux privatifs vs parties communes

Dans un immeuble en copropriete, la distinction entre parties privatives et parties communes conditionne qui finance quoi. Un ravalement de facade vote en assemblee generale est finance par l’ensemble des coproprietaires via les charges. Une fissure dans un mur porteur commun releve du syndic et de la copropriete. En revanche, les travaux a l’interieur du lot privatif restent entierement a la charge du proprietaire du lot.

Certains travaux d’isolation interieure par les murs (ITI) peuvent etre decides par le proprietaire sans accord de la copropriete, a condition de ne pas toucher aux parties communes. L’isolation par l’exterieur (ITE), elle, necessite un vote en AG.

Les autorisations specifiques

Pour les travaux structurants dans un appartement loue, plusieurs formalites peuvent s’appliquer :

• Declaration prealable de travaux en mairie pour les modifications de facade ou les changements de destination
• Accord de la copropriete pour les travaux affectant le gros oeuvre ou les parties communes
• Validation de l’ABF (Architecte des Batiments de France) dans les secteurs sauvegardes ou pour les immeubles classes

Jarente Freres accompagne les proprietaires dans ces demarches administratives, en plus de la realisation des travaux eux-memes, ce qui simplifie considerablement la gestion du projet.

Ce que le proprietaire ne peut pas faire

Plusieurs clauses parfois inserees dans des baux sont nulles de plein droit :

• Imputer au locataire des travaux non prévus par le décret de 1987
• Faire supporter au locataire le coût d’une réfection résultant de la vétusté normale
• Imposer au locataire de financer une mise aux normes électrique ou énergétique
• Répercuter le coût d’un ravalement de façade sur le loyer (en zone tendue)

La jurisprudence applique rigoureusement cette reglementation : toute clause du bail imposant au locataire des travaux non prevus par le decret de 1987 est abusive et donc nulle. En pratique, les litiges surgissent souvent a la fin du bail. Documenter l’etat du logement a l’entree (photos datees, etats des lieux contradictoires detailles) et realiser les travaux d’entretien de facon reguliere sont les meilleures protections contre les contentieux.

Renover entre deux locataires : l’opportunite a ne pas manquer

La periode de vacance locative est le moment ideal pour realiser l’ensemble des travaux a la charge du proprietaire. Remettre en etat le logement avant la prochaine location presente plusieurs avantages :

• Valoriser le bien pour atteindre un loyer plus élevé (notamment si la rénovation améliore le DPE)
• Sécuriser l’état des lieux d’entrée en repartant d’un logement documenté et en bon état
• Cumuler les aides financières (MaPrimeRénov’, TVA 5,5 %) sur un chantier groupé plutôt que des interventions isolées
• Éviter les défaillances en cours de bail qui créent un inconfort pour le locataire et une obligation d’intervention urgente pour le propriétaire

Pour une renovation d’appartement a Paris avant relocation, Jarente Freres intervient sur l’ensemble des postes : remise a niveau des peintures et revetements, remplacement des equipements vetustes, mise aux normes electriques, travaux d’isolation thermique eligibles aux aides, et renovation de salle de bain ou de cuisine si necessaire.

Un interlocuteur unique, un chantier coordonne, une facturation groupee : c’est l’approche tous corps d’etat qui reduit les delais de vacance et maximise la rentabilite de la remise en location.

FAQ : travaux proprietaire vs locataire

Qui paye si la chaudiere tombe en panne ?

Tout depend de la cause. Si la panne est due a un defaut d’entretien imputable au locataire (absence de revision annuelle), c’est le locataire qui est responsable. Si la chaudiere est en fin de vie ou defaillante pour cause de vetuste, c’est le proprietaire qui doit la remplacer. La revision annuelle de la chaudiere, en revanche, est toujours a la charge du locataire.

Le proprietaire peut-il me faire payer une peinture en fin de bail ?

Un proprietaire ne peut facturer au locataire que les degradations qui depassent l’usure normale. Les legeres marques sur les murs, les petits trous de chevilles ou le jaunissement naturel de la peinture apres plusieurs annees relevent de la vetuste et restent a la charge du proprietaire. Seules les degradations volontaires ou resultant d’une negligence manifeste peuvent etre imputees au locataire.

Le proprietaire est-il oblige de refaire les fenetres si elles sont vieilles ?

Oui, si les fenetres ne remplissent plus leur fonction d’etancheite et d’isolation. Un proprietaire a l’obligation legale de delivrer et maintenir un logement decent. Des fenetres qui laissent passer l’air ou dont le mecanisme est irreparable constituent un critere d’indecence. Le locataire peut exiger les travaux par voie amiable, puis judiciaire en cas de refus.

Mon logement est classe F au DPE : mon proprietaire est-il oblige de faire des travaux ?

En 2026, un proprietaire dont le logement est classe F n’est pas encore interdit de louer (l’interdiction s’applique au 1er janvier 2028). Mais le loyer est gele depuis 2023 et le locataire peut deja demander des travaux pour motif d’indecence energetique. Le proprietaire a interet a anticiper les travaux maintenant pour eviter la vacance forcee en 2028 et cumuler les aides encore disponibles.

Qui paye les travaux dans les parties communes de ma copropriete ?

Les travaux dans les parties communes (ravalement, toiture, cage d’escalier, chauffage collectif) sont finances par l’ensemble des coproprietaires via les charges de copropriete. Le proprietaire bailleur paie sa quote-part au syndicat ; ces charges ne peuvent pas etre integralement repercutees sur le locataire, sauf les charges recuperables prevues par decret.

Un locataire peut-il faire des travaux dans le logement et demander un remboursement ?

Non, sauf accord ecrit prealable du proprietaire. Un locataire qui realise des travaux sans autorisation n’a aucun droit a remboursement et le proprietaire peut meme exiger la remise en etat aux frais du locataire a la fin du bail. Pour les travaux d’adaptation du logement lies au handicap, un regime specifique s’applique.

Conclusion

La repartition des travaux entre proprietaire et locataire repose sur un cadre legal precis, mais son application genere encore de nombreuses zones de friction. Le principe essentiel : tout ce qui n’est pas dans la liste des reparations locatives du decret de 1987 est a la charge du proprietaire. En 2026, les obligations du bailleur se renforcent avec les interdictions progressives liees au DPE, qui font de la renovation energetique un imperatif autant qu’une opportunite patrimoniale. Pour les propriétaires parisiens, realiser ces travaux entre deux baux avec une entreprise tous corps d’etat comme Jarente Freres (15 ans d’experience, certifications RGE et QUALIBAT, devis gratuit sous 72h, 46 avis verifies) reste la solution la plus efficace pour valoriser le bien, rester dans la legalite et preparer sereinement le prochain bail.